眾所周知，國家有關部門早已對房地產開發商在房屋銷售和廣告宣傳方面，作出了嚴格的規定，要求開發商必須在“五證”齊全的情況下，才能進行銷售。同時，要求開發商在賣房時，不得再拿“學區學位房”說事。畢竟居者有其屋，有了房子對于老百姓來說才是真正的擁有了一個家，房子也是老百姓家中最大份額的財富。能買一套合適安心的房子幾乎是所有人的心愿，然而禁令之下，仍有不少開發商在五證不齊的時候，就開始超前收錢與購房者簽署認購協議。

近日，在河北涿州購房的鄭女士等業主尋求幫助，稱她們在認購了涿州市華陽房地產旗下項目的房源后，即遭遇開發商五證不齊就違章售樓的情形并引發糾紛。來自北京市盈科律師事務所的周雷律師，將在節目中與鄭女士好好聊聊關于購買期房的那些事。

案例回顧

2017年8月，一通來自銷售公司業務員打給鄭女士的樓盤促銷電話，讓鄭女士對河北涿州的一個樓盤動了心，準備以全款購買河北省涿州市華陽房地產公司旗下的樓盤項目。

鄭女士憑借樓盤現場銷售人員承諾的2018年12月31日交房，以及出于對代理銷售公司之前幫弟弟購買房產并交易成功的信任感，直接掉進了開發商的套路里，當即決定與開發商簽訂認購協議，并依據合同交付了部分房款。

據鄭女士所說，直到2018年年底，通過朋友上網查詢，才獲知自己所購買的房子五證不全，而且是已經被曝光的違法建筑。

2018年年底開發商無法交付房子的時候，對之前購房的業主進行了一次降價，希望眾多業主能夠補齊房款，延期收房。有的業主雖有意見，但房款已交，認購協議已簽，加之此時開發商態度強硬，業主們只能無奈接受現實。即使堅持退房的業主，也遭遇了開發商不退電商費用，僅退部分房款的不合理局面，甚至開發商已經跟業主明確表態，聲稱眾業主如果對開發商不退全款的做法不滿，可以通過打官司的方式解決問題。

如今，鄭女士也多次找到之前代理房屋銷售的經銷商協商退房，結果經銷商已經更換了代理銷售的樓盤。目前與鄭女士擁有同樣遭遇的60位購房者，又該如何追回已付的房款呢？讓我們聽聽律師怎么說。

律師支招

在聽完鄭女士的敘述以及看過相關資料后，周雷律師表示，鄭女士提供的合同中，沒有提及預售許可證的相關信息，開發商也確實沒有取得預售許可證，那么按照相應的法律規定，未取得預售許可證的商品房是不允許銷售的，也就是說鄭女士與開發商所簽訂的合同有可能會被法院認定為無效合同。

《商品房銷售管理辦法》中明確規定，房地產開發商銷售商品房，必須具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，五證缺一不可。《合同法》第五十八條的規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。鄭女士可以依據該條規定向法院提起起訴，要求確認合同無效并且主張退還相應的購房款及利息。

目前開發商對于鄭女士等業主在交付購房款時所交的電商費用，明確表示不予退還。其實，不管是電商費還是渠道費或者是第三方代理銷售的傭金，一般都是第三方公司來收取的這筆費用。周雷律師認為，鄭女士有權向收取這筆費用的公司來主張相應的權利。因為不管誰代理銷售該樓盤，都必須確保自己的銷售行為是合法合規的，如果房子被認定為違章建筑或者是鄭女士的合同被確認為無效合同，那么收取的這筆電商費就沒有任何依據，所以是可以主張讓其退還的。也就是鄭女士在起訴開發商要求退還相應的房款及利息還有其他損失的時候，可以再單獨起訴收取電商費用的公司，要求其退還收取的電商費用。

對于鄭女士以及其他業主擔心在訴訟之后，開發商依舊沒有錢來償還的問題，周雷律師建議鄭女士采取相應的財產保全措施，可以在起訴之后申請凍結開發商的賬戶，如果在前期沒有采取財產保全措施的話，那么在執行階段，執行廳也可以凍結開發商的賬戶，對開發商的房產以及所擁有的土地進行拍賣，然后將拍賣所得用來償還債務。