流動性高就意味著好轉手變現，言下之意，不愁賣。

但有一種商品，從誕生起便被戳上缺乏流動性的標簽。

沒錯，就是公寓，公寓的流動性差是個不可爭論的事實。

你所購買的公寓，倘若不是真實自住，就必定是假投資！

有太多人會拋出這樣的情景：購房沒名額，手上有閑錢，投資一套小戶型公寓賺賺租金，倦了就賣掉總該行吧？

真的不太行，拍拖都不帶這么隨便的。

不是因為我個人對公寓有偏見，而是經過市場數據和過去經驗論證，無論從什么角度來說，公寓都不是一種好的投資。

為什么？下面我將從公寓的本質、居住性能和投資價值一層層嘮一嘮公寓背后的真相。

電視劇里面那些主角端著香檳，站在巨大落地窗前看著日落和城市景觀的可能是公寓；城市青年一人蝸居的具有廚衛的房間可能也是個公寓；你外出旅游，在海邊短住的房子也可能是個公寓...

那么，常說的公寓到底是個什么玩意兒？

在中國，公寓分為商務公寓、商辦公寓和酒店式公寓，區別網上可查，這里就不多解釋了。

我們主要聊一聊公寓的性質，也就是公寓這個產品流動性差背后的本質原因。

公寓所的土地性質為商業用地，區別于住宅用地的70年的產權，公寓的產權只有40、50年。

在住房市場，這其實就是一種“畸形”的商品。

畸形之處在于，這個房子，里面可以住人，但是沒有*，也無法落戶，無法享受一個區域所配套的公共資源。

花那么多錢，買個房子不能落戶，也不能上學，到底圖啥？

所以上面漸漸也開始意識到公寓存在的不合理性。

2020年7月30日，深圳市發布《關于停止商務公寓審批的通知》，停止新的商務公寓項目的規劃審批和用地出讓方案審批，對于已批規劃尚未簽訂合同的商務公寓項目也鼓勵轉為人才住房。

叫停公寓用地審批，可以預料，之后的市場上公寓的供應只會越來越少，直至消失。

這很明顯是政策糾偏，無法落戶、不帶*的公寓在寸土寸金的深圳，顯得太雞肋了。

政策上的否定只會讓市場對它敬而遠之，市場只會進一步淘汰公寓類型產品，現存的產品的去化壓力將會進一步增大。

肯定會有年輕人這么想：我就是不想租房，買個公寓住，反正不占用首房首貸名額，等到結婚再轉手置換住宅。

好吧，既然勸不住，那么回歸居住屬性，那些看起來高檔的公寓，住著真的舒服嗎？

大多數去售樓處看過樣板間的年輕人都會控制不住自己，加上銷售顧問的一頓鼓吹，忍不住就要刷卡給定金。

先別著急心動，有件事你必須先搞清楚。

公寓作為過渡性居住，真的住得舒服嗎？

在結構設計上，公寓的設計大多是一梯10幾戶，或者兩梯20幾戶，容積率高，上下班高峰期的電梯，可不比地鐵公交要好擠。

這樣宿舍樓一般的設計，你頂得住？

居住環境上，公寓大多是獨棟設計，什么社區概念，什么品質生活，基本沒有！

很多人買公寓就是為了出租，你永遠猜不到你的隔壁住著什么人。美甲店、轟趴館甚至會所都有可能成為你的上下樓，驚喜嗎？意外嗎？

周圍人又多又雜，隔音問題和鄰居素質，想到這些，你還會指望什么居住品質嗎？

空間布局上，大通鋪的單間，暗衛，采光通風都可能會有影響，碰上南方的“回南天”，被子都能擰出水。

商水商電，比住宅高出一倍的物業管理費，就拿深圳來說，住宅居民用水3.5元/噸，而公寓用水是6元/噸；居民用電0.56元/度，而公寓是1.2元/度；同地段住宅物業費3.9元/㎡，而公寓物業費6元/㎡。

七七八八費用加在一起，不肉疼？

結合上面這些想想看，不少作為過渡性居住的公寓，住起來可能真的并不是那么舒心。

等到你想明白了，一定是想著趕緊找個接盤俠轉手。

想賣？有那么容易嗎？

上文已經提到了，公寓無法落戶、也沒有*，任何一個剛需家庭都不會自己往坑里跳，產權短，孩子還沒辦法讀書，誰會買？

甚至對于單身年輕人來說，單從成本上考慮，買公寓還不如租。

以深圳為例，花150萬買個公寓，也就40㎡上下，一年房貸至少也要還6、7萬，而換成相同的租金，在周邊怎么也能租個兩室一廳，空間寬敞不少。

而且無論是大城市還是小城市，公寓市場都存在著超量庫存，供應量遠遠超出需求，過剩現象已經非常普遍，長沙、昆明、鄭州的公寓庫存已經超過400萬方：

長沙，截至6月底，內五區商業公寓庫存達434萬方，存量逐年增長；

昆明，去年底庫存量達454.22萬方，遠超市場需求；

鄭州，今年初，公寓庫存406.79萬方，換算成套數就是驚人的10萬套。

公寓新房尚且難以賣出、積壓海海，就更別說還附帶著昂貴交易稅費的二手公寓了。

以這套龍崗坂田的公寓為例，開盤均價為22000每平米，如今轉手時，需要繳納契稅5.4萬，營業稅9.9萬，所得稅14.12萬，印花稅1800元，還有產權登記稅550元，買賣雙方七七八八稅費算在一起就要占總價的將近20%。

稅費一般又有買家承擔，買家不僅要給你首付，還要給你房子總額的20%左右的稅費，接盤客自然會掂量這筆買賣。

稅費高不好賣就算了，心塞的是，你的公寓也確實漲不過周邊的住宅呀！

這套潤創興時代公寓在2009年開盤，當時均價2.2萬，現在均價4.6萬，漲幅63.6%。

再看看離它相隔不遠處的和成世紀名園，14年開盤均價大概2萬，現在市場價7.7萬，漲幅285%，幾乎漲了三倍。

一個開盤10年了，只漲了6成，一個開盤7年，漲了三倍，這對比，揪心嗎？

一定會有人說，公寓雖然不如住宅漲幅大，但是也漲了呀！

不錯，價格確實漲了些。

但是價格和價值是兩碼事，房子有沒有價值永遠要看重流動性，所謂的“紙面價格”能靠譜嗎？

表面上看，你的公寓確實是和周邊一起漲了起來，但是旁邊的住宅有人接手，原房主拿著賣房款早就轉移戰場了，而你遲遲找不到接盤俠，只能干著急！

住宅一般的掛牌到出手的周期1-6個月不等，但公寓的出手周期很長，往往6個月以上，甚至掛牌1-2年賣不出去的也很常見。

而且很多人還會忽略一個問題，賣不出去，就極有可能會有價格下跌的風險。

賣不出去只能降價賣，另外隨著年限的增長，房屋硬件老化趨勢明顯，以這套公寓為例，這是十年前的產品，無論是硬件壽命還是戶型設計等方面，都會被市場逐漸淘汰。

無法賣出就長期持有，你就不得不做好面對產品老舊的風險。

年限越長，價格下跌不說，也就越難轉手，這是一個閉合的惡性循環。

也有心態好的：“行吧，賣不出去就不賣吧，我出租總該行了吧？”

租出去，有個長期穩定的租金收益也就滿足了。

當房東，躺著收錢！聽起來確實美滋滋，但是簡單算一下就能戳破這個美麗的幻想。

還是以上面這套公寓為例，這個地段，每個月租金大概也就3000塊錢，這么算下來，年化收益也就2%，這真的是在賺錢嗎？

除非一線城市核心地段的公寓，比如深圳灣壹號，還有就是擁有全國絕無僅有的海景房，比如海南一線望海的公寓，這些都是收藏品。

如果你真的愿意拋棄你購買住宅賺得利益的機會成本，去投資更高風險的資產，那你真的是個狠人！

對于普通人來說，購了公寓后若想再買住宅談何容易？一旦積累的財富被套牢，人生哪來那么多機會給你再多湊一個首付？

住著不舒服，轉手不容易，出租還不賺錢，你還覺得公寓值得投資嗎？